西荻窪

現在、西荻窪でご希望の方がいらっしゃいます。事業化できる土地を探しているところですが、もう一人同じく西荻窪で検討していただける方がいらしたらご連絡いただければと思います。話が急に進みます。
引続き吉祥寺ご希望の方も募集します。問い合わせはあるので、今でしたらマッチングできる可能性はあります。

吉祥寺東町2丁目の計画

吉祥寺東町2丁目の計画については、土地の事情により中止になっています。記載が遅くなり申し訳ありませんでした。
引続きセミデタッチトハウス（２戸建住宅）による、当ページ本来の「ジェミニプロジェクト」は興味のある方を募集しています。お気軽にお問い合わせいただければと思います。

吉祥寺東町2丁目 D-2案

吉祥寺東町2丁目の計画ですが、今とあるコーディネート会社のご協力を得て事業の詰めを行っています。参加の検討をしてもよいという方が一組でも多ければすんなりとスタートできます。現在打診をうけたのは3組。「ちょっと話を聞きたい」という程度で構いませんので、ご連絡いただければと思います。
新しい計画案は完全にテラスハウスタイプで73�uから82�uまでの戸数６戸です。平均住戸面積は76�u。今までよりも取得しやすい住戸構成になっているはず。
取得価格の目安としては坪あたり200万から250万で、住戸の位置によりかなり差が出てくると思います。（ちなみに坪数の計算は、�uに0.3025を掛けます）

吉祥寺東町2丁目 A-1案

前述の吉祥寺東町2丁目の計画について案を一つつくりました。
52�uから85�uまでの戸数６戸です。平均住戸面積は66�u。
取得価格の目安としては
Aユニット　83.92�u　5千万円強　地下＋1階
Bユニット　53.57�u　4千万円弱　1階＋2階
Cユニット　59.28�u　4.5千万円強　2階＋3階＋ロフト
Dユニット　85.86�u　5.5千万円弱　地下＋1階
Eユニット　52.78�u　4千万円弱　1階＋2階
Fユニット　65.76�u　5千万円強　2階＋3階＋ロフト
となっています。ここではわざと価格をぼかした表現にしています。
参加者がつくる事業ですので、プランも価格も動きます。上記はあくまでA-1案で我々がシュミレーションした目安です。
コーディネート側の打ち合わせでは、
・もっとセキュリティを重視した全体プランがあってもいいのではないか。
・住戸の面積が全体的に小さい
という話がでたので、近日また別案をつくります。
2世帯から相談をいただいていますが、興味がある方はお気軽にお問い合わせいただければと思います。この場合、6世帯揃えばスタートできます。

吉祥寺東町２丁目 基本計画中

吉祥寺東町２丁目の土地について、計画を練っています。まだ5戸になるのか6戸になるのかも曖昧なのですが、一般的な言い方で言うと地上3階地下1階の4層、平均住戸面積は70�u強ぐらいになりそうです。
当ジェミニ・プロジェクト特有の断面を入れると一住戸が4層(部分的に5層)になるので、受け入れられる方とそうでない方がいるかもしれません。地下付きの3階建てと言えばあってもおかしくないプランではあるのですが。
なので一方で、地下と1階を使う住戸と2階3階を使う住戸に分ける重層長屋も検討中です。
今、2家族ほどご興味を持たれて打診をうけています。興味がある方は気軽にご連絡ください。組合を作って建てるわけなので、しつこい営業とは無縁です。それぞれのご家族の具体的な条件があった方が設計はしやすいのです。

ご無沙汰しています

以後大変ご無沙汰の書き込みになってしまいました。問い合わせいただいていた方々には期待はずれで大変申し訳なく思っています。
このプロジェクトを立ち上げた直後ぐらいから、吉祥寺周辺は土地の高騰が目立ちはじめて、途中、どの土地でも事業的に成り立たないというところまで来てしまって「もうだめか」と思われました。絵を描く前から数字上成り立たないのです。自然、ブログも疎遠になってしまいました。すみませんでした。
しかしここに来て景気の減速感があり、土地についても「高止まり」からやや低下傾向が見られるように思います。ここで気を取り直して、しぶとくやっていこうと思います。住宅業界は低迷していますが、ピンチはチャンスかもとれません。

啓蟄、虫のごとく？

西荻北に引っ越しました。まだ事務所の整備が十分ではありませんが、少しずつ業務の傍らに整えていく予定です。
少し春の気配を感じると思ったら、3/5啓蟄（けいちつ）を通り過ぎたのですね。虫が穴から出てくると言われる暦の節目。小さい頃から、なぜか「もう啓蟄やね」と母が毎年言っていたので何だかそれを聞いただけで春がきたような気がします。
「吉祥寺に住みたい」方から、現在の状況についてお問い合わせをいただきました。土地価格の上昇により、なかなか条件にあった土地を見つけにくく、プロジェクトも少し滞っておりましたが、春の気配に後押しされるかのように、新規のプロジェクトをご提案していく予定です。1組の方が条件にあったプロジェクトの立ち上げをお待ちになっていますので、「吉祥寺に住みたい」方はぜひお声をかけてみてください。

事務所を移転することにしました

今、自宅も町田／事務所も町田で徒歩通勤ときどき自転車というライフスタイルなのですが、2008年2月より、事務所だけ西荻窪に移転することになりました。
住所は西荻北。50メートル先は吉祥寺東町。吉祥寺へも自転車おつかい圏。このプロジェクトのホットゾーンです。
ここへの移転の理由はこのプロジェクトのため「だけ」では決してないのですが、直接人と会ったり説明会を企画するなどいろいろやりやすくなるので、ちょっとワクワクしています。

メールマガジンをはじめました

「吉祥寺に住みたい」のメールマガジン　「Gemini News」の 配信をはじめました。
第1号では、最新のプロジェクト情報、吉祥寺北町3丁目と南町5丁目のご案内をしております。まずは6組の「吉祥寺に住みたい」方々にお送りしました。
前向きにご検討いただいている方々のご希望から、5900万円未満程度のユニットと、7000万円程度のユニットをご提案しています。
床面積は65〜85�u程度です。ユニットの形と面積については確定的なものではないので、「こんなのほしい」と言って頂ければある条件内でおつくりすることができるのがこのプロジェクトの面白いところですので、ぜひみてみてください。（もちろん無料です）

メールマガジンの購読ご希望の方はメールにてお問合せください。

PLAN#7の中止

また書き込みに時間が経ってしまいました。チェックしてくださっている方々には申し訳ないです。
この間PLAN#7について非常に具体的な検討を進めてきて、ローンも目処がつき、条件が整えばスタートというところまで難題は突破してきたのですが、結局のところ断念することになりました。理由は二つあります。一つは土地の価格の交渉がまとまらなかったこと。数百万なのですが、この規模の事業には死活問題です。もう一つは前面道路の問題。専門用語で「ただし書き道路」というのですが建築的な制限を設ける協定書が存在し、これを解除するのが周辺の権利関係からして難しいとの判断が働いたためです。
非常に残念で少しぐったりしかかりましたが、すぐに気を取り直して今#8と#9を用意しています。実現の可能性が高い土地だと思っているので、プランニングも気を張ってやっています。

ローンについて

ご無沙汰しています。また随分更新が滞ってしまいました。
この間は主に、協同していただくことになったFPチームが金融機関と交渉を行っていました。
今のところ確実に一社はOKという状態まできました。金利や条件などをにらみつつ、さらに他もあたっていただいています。
一社はOKとなりましたので、2組のご家族とはさらに具体的な打合せに入ります。今週末から、もしかしたら物事が少し加速するかもしれません。そうなるといいと思っています。

最初のまとまった提出書類

今、#7の敷地で具体的な検討をしています。ＦＰさんにも加わっていただきました。金融機関との折衝のために2組の組合員さん候補のご家族には以下の資料を用意していただいています。
・源泉徴収票コピー又は確定申告書コピー（収入ある方全員分）
・健康保険証のコピー（勤務先の確認と勤続年数確認のため）
・自己資金の裏づけとなるような資料（通帳のコピーなど）
・自己資金以外でご両親などからの資金援助の可能性、ありの場合その金額など
・勤務先のパンフレットとか勤め先の紹介が掲載されているＨＰアドレスなど
あと我々の方で準備しているのは
・土地に係わる基礎資料（パンフレットや謄本や公図など）
・平面図
・概算の見積り
・事業計画
です。

PLAN#7-C

また随分書き込みの間が空いてしまいました。チェックしていただいている方々には申し訳なく思っています。
この間に、PLAN#7をC案まで作成して検討しました。このC案については2組の方々が少し前向きに検討してくださっているので、今この2組の具体的な要望を取り込むべくD案を作成中です。
となると、具体的な資金計画も大事になります。ローンの組み立ても然りです。昨日はいつもご一緒させていただいているライフパートナーオフィスの石村さんと打ち合わせをさせていただき、全体的な資金計画と個別（戸別）の資金計画のフォローについて、相談させていただきました。今後はFPさんを軸にお金の流れをつくっていきたいと思っています。

PLAN＃6+PLAN＃7

打診をいただいている方々には、PLAN＃6（吉祥寺北町3丁目）PLAN＃7（吉祥寺本町4丁目）の概略を続けて送らせていただきました。案内図と事業規模の概算、1階のラフな平面図になります。
今後同じフォーマットで送信します。スピード感が大事だということになり、ラフでもいいから素早く検討のネタを提出していこうという方針から、そのようなフォーマットをつくりました。
まだ入手もしていない土地でのプランニングということもあり、このブログで公開はしないこととしました。もしご興味のある方はご連絡ください。

近況報告

少し書き込みの間隔があいてしまいました。書かなければいけないことはいろいろあるのですが。2月3月は何かと忙しくなります。マンションの現場を多くまわっています。
・随時土地情報をチェックしています。ちょっとリアルな土地が出てきたので、お会いした3組の方々には近日具体的な提案をしたいと考えています。
・デベロッパーや販売会社など不動産関係の方々と話していると、都心部や人気のエリアはミニバブルだという共通の答えが返ってきます。吉祥寺も例外ではないようです。作りたいデベロッパーの数は増加傾向の中、土地は希少になっているので、必然的にそうなります。
・先日、ある方の紹介で鎌倉の不動産会社を訪れました。今鎌倉はホットだそうです。由比ガ浜一帯は超人気スポットらしく高騰しているとか。見たところ相場は偶然、吉祥寺と同じぐらいかなという感触でした。鎌倉の話、次回に続きます。

参加者

このプロジェクト、一般の方々にはこのブログだけでお伝えしていますが、お蔭様で読んでくださる方々も増えつつあり、具体的に検討すべく打診をいただいた方も3組にまで増えました。とても心強いです。
何とか実現すべく行動していこうと思っています。引き続き興味のある方はお気軽にご連絡ください。
加えて吉祥寺近辺の地主のみなさんにお願いです。40〜50坪（132�u〜165�uくらい）の土地で手放すことを検討中の方がいらしたら、ぜひ[e-mail]までご一報ください。買い手がはっきりしている分、仲介手間が省けますから売手にも有利な条件で契約できるかもしれません。ご検討ください。

プロジェクトの状況

先日もう一組、興味があるというご家族からこのプロジェクトの内容について照会がありました。このブログを見て連絡をくださったとの事。ありがとうございます。
ジェミニ・プロジェクトは都市や環境に対する一つの小さな提案です。建物を一つ作れば済むものではありません。広がりを持っていきたいと思っています。引き続き、このプロジェクトのコンセプトに賛同してくださる方で吉祥寺に住みたい方を募集しています。気軽にご連絡ください。

外観のイメージモデル

候補の１つとしている土地にモデルプランを入れて外観イメージをつくってみました。

仕上材などは２つの家族で協議しながら最終決定することになるのでいわゆるスケルトンのイメージと考えてください。建物のシルエットやまちなみとの関係などを検討しています。容積を使い切る（土地のポテンシャルを最大まで使う）ために地下（ドライエリア）のある住戸となっています。

プロジェクトの照準

吉祥寺に住みたくて家づくり事業を計画してみたけれど、なかなか思ったようなプロジェクトに出会えない、そんな方が多数おられると不動産会社の方などからも聞いています。
戸建てだと30坪くらいほしいというニーズと、DINKSやお子様1〜2人くらいの世帯で、マンションのファミリータイプ相当の床面積（65�u〜90�uくらいまで）でもやはり戸建てがいい、という方に、5000万円台〜6000万円台くらいまでで高耐久なコンクリートの住宅を提供できないかと検討中です。現段階では完全に自由設計なので早めにご相談いただければ、必要なヴォリュームや予算の条件を確保できる土地から一緒に探して実現させることができます。興味がある方はとりあえずでもお声をかけてみてください。

吉祥寺の土地探し

ここ数週間、集中して「東京都武蔵野市吉祥寺・・・」の住所の土地を探索しています。
何となく感じてはいましたが、不動産会社の話によると、ここ半年そこそこで１割くらい坪単価が上がっているとのことでした。買う側の条件が厳しいのはもちろんですが、土地を売ろうとされている方は、武蔵野市の敷地面積の最低限度（120�u）の設定があるため、できるだけ120�u強に分割して1宅地あたりの金額を下げて売ろうとするのですが、もとの敷地の面積が240�uを切っていたら、2分割できずに単体で売らざるを得なくなり、より売りにくい状況になってしまいます（多少単価を下げざるを得ない）。こうした背景ででてきた40〜50坪（132�u〜165�uくらい）の土地が今回の探し物だと考えています。
土地勘のある人だとすぐにわかると思いますが、この住所だと一番駅から遠いところで30分近く歩くことになってしまいます。それだったら、練馬区、杉並区、三鷹市等で吉祥寺からの徒歩分を重視した方がいいか、などなかなか悩ましいところです。