吉祥寺東町２丁目計画

吉祥寺東町２丁目、駅徒歩10分程度の土地の地主様よりご相談をいただいており、鋭意プロジェクトを準備しようとしています。
今回は5〜6戸程度が想定される、GEMINI_PJよりはやや大きい土地です。ここにきて、吉祥寺界隈の土地もこれまでよりは価格が下がっており、これまでより、手ごろな価格設定ができそうな気がしています。これまで通りRC造で考えています。
一般に最近のコーポラティブハウスは、ほとんど準備が整ったところで説明会などを行って「募集」をかけるという手順が多いですが、「吉祥寺に住みたい」では、インフィルはもちろん、建物の計画自体「住みたい」方の意見を聞きながらつくるのを基本としています。
「こんな家に住みたい」をメモにしてメールでぜひお寄せください。
ご質問などでも結構です。また、情報を随時アップしていきます。

特許の公開

出願した特許が、いつの間にかネットで公開されていることに気がつきませんでした。特許電子図書館で特許の検索画面に行き、「東風意匠計画」あるいは特許公開２００８−１４４５２０で検索をかけていただくと見ることができます。
特許向けの言葉で書かれているので理解が難しいかもしれません。一応全部自分たちで書いて出願したので何だかうれしいです。
審査願に向けても準備しようと思っています。

追記：ページのレイアウトがちょっとおかしくなっています。原因を調べて直します。

近況

その後なかなかこのプロジェクト向きの土地情報がなく、更新も滞りがちですが、やろうとしていることに共感してくださる方は随時募集しています。気軽にご連絡ください。
前から思っているのですが、吉祥寺の前後の駅（中央線）の住宅街にはなんとなく武蔵野の雰囲気が残っています。壊されつつありますが（私も昔それに手を貸したことがあり、今罪悪感に駆られています）。
そこで、新しくつくるものにはぜひ「武蔵野」っぽさを再生させる力を備えさせたいと考えています。端的に言えばそれは植栽なのですが、どのような植栽がそうした力になれるのか、研究して近々この場でお知らせしようと思っています。

デザイン・ポリシー

これはジェミニ・プロジェクト用につくったものではないのですが、ジェミニ・プロジェクトについてあれこれ考えている過程、あるいは他のプロジェクトを進めている過程で「こういうポリシーを明文化することが必要ではないか」と思って制定したものです。我々のデザインポリシーです。ちょっと見てみてください。

建物のスパンの話 その２

しかしながら一般的な価値判断としては、地下と1階を使う住戸と1階と2階を使う住戸とでは居住条件が全然違うということになります。我々もコーポラティブハウスで地下と1階のメゾネット住戸をいくつか設計していますが、作り方によっては逆に魅力的な住戸になることを知っています。それでも基本となる取得価格には差が付けられている（つまり地下があるというだけで安い）のが世間的な常識です。
今回も地下と1階を使う住戸と1階と2階を使う住戸とに分ける場合には、土地やスケルトン部分の工事費で、ある割合を乗じて多少差をつける方が逆に公平なのだと思います。この数値（あるいはその数値の作り方）も我々の中ではルール化しておこうと考えています。

建物のスパンの話 その1

いろいろな土地でスタディしていて土地の形から自動的に見当がつく部分がでてきたので、ひとつだけルール化してみようと考えています。
建物のスパン、つまりこの場合は建物の間口そのものになりますが、当然土地の幅からほぼ自動的に決まってきます。
建物の幅が6m80cm（我々の言い方でいうと6800)を切ると、ここで紹介してきた我々のモデルプランがうまく入りません。この場合居住性を考えると2戸共に3層あるのではなく、地下と1階を使う住戸、1階と2階を使う住戸に分けた方がよいプラン（平面）が入ります。

コメント・トラックバックに関するお詫び

ブログを立ち上げてもうすぐ1年になろうとしていますが、記事投稿の際にコメントとトラックバックの要承認欄のチェックを入れてしまっていた記事について、未承認のまま放置されてしまっていました。

原因は当方が承認ページにたどりつけず、存在に気づかなかったためです。先日、ブログをつくるサイトのページが更新されてレイアウトが変わったおかげか、このページに気づき、数件のコメントをいただいていたことがわかり、一部の不適格と思われるものを除いて先ほどUPいたしました。

コメントとトラックバックをいただいた方々には深くお詫びを申し上げます。今後は、こうしたことのないよう気をつけてまいりますので、今後ともよろしくお願い申し上げます。

断面形式その4

平面図がないともうひとつわからないと思います。二世帯がそれぞれ3層使うのでそれぞれに階段が必要となり、建物としては階段が二箇所になりますが、Aさんが上る階段の下はBさんが下る階段として使うという具合になっています。すると、地下から2階までどちらの住戸もらせん状に移動することになり、廊下などのいわゆる通過動線がなくなります。そしてそれぞれその階段の踊り場（中間)に、4層重なった中央の水まわり部分の入口がくることになります。

断面形式その3

詳しい説明は専門的になるので割愛しますが、この断面形式ではちょっとした寸法の取り方の違いで法的に地下2階地上2階にも地下1階地上3階にもなります。それにより自治体の条例や法律の扱いが大きく違ってくるので、建てる場所によって寸法を微調整します。吉祥寺では法的に地下2階地上2階となる方が有利なので、そのように計画します。いずれにしてもつまるところこの建物は4層となるのですが、住戸ごとに見ると、一つの住戸は3層になっているという不思議なものなっています。一つの住戸が3層になっているというのも、法的には有利になるミソになっています。つづきます。

断面形式その2

そこで床面を法的に許容される限度を超えるところまで計画して、そこから削っていくというプロセスを考えました。そのためのアイディアが絵にあるような断面形式となります。基本的には地下1階地上2階の3層の断面なのですが、天井高さを低く押さえられる室(例えば洗面や浴室など)を2戸分、建物の中央へ集中的に配して4層分入れます。この中央部分1層分が面積オーバーになるので、その分を吹き抜けなど他で削って使おうということになります。続きます。

断面形式その1

実はこのプロジェクトの一番の特徴は、断面形式のアイディアにあります。いろいろ考えた末、その形式で特許の出願をしようということになり、それが済むまで公の場で説明することを控えざるを得ませんでした。先日出願を終えたので、少しずつこのブログで説明していこうと思います。
この規模の建物の計画で、敷地に最大限のボリュームを建てようとすると、建ぺい率の制限でどうしてもいわゆる「総2階」とか「総3階」、つまり下から上まで同じ面積を持った階を重ねざるを得なくなります。でもそれでは面白くありません。吹き抜け、奥行きの深いバルコニー、ガレージ・・・とっいたアイディアを盛り込めなくなるからです。つづきます。

敷地面積の最低限度

既存市街地の1戸分の住宅用地に2戸が土地と建物をシェアして住まう。都市計画的な視点から思いついたセミデタッチトハウスですが、この手法が確立すると他にもメリットがいろいろでてきます。
まず、面積上二つに割れない土地に対して有効です。近年、各自治体が用途地域に対して敷地面積の最低限度を条例化する動きがあります。例えばそれが100�uとすると、190�uの土地を持っている地主さんはこの土地を二つに分けて売ることができなくなります。4戸とかそれ以上の集合住宅（アパート）を建てるには小さいけど住宅用地として分けるには小さすぎる土地に、セミデタッチトハウスは有効です。
※Ｉさん、アドバイスありがとうございます。

既存市街地の土地をシェアする

例えば建ぺい率50%／容積率100%の地域に40坪の土地があります。容積率からすれば当然延べ40坪の家を建てられるわけですが、建築基準法には地下容積の緩和規定があって（説明は省きますが）、それを使うと60坪の家が建てられます。ガレージが必要であればこれもまた容積に算入せず作れます。
実は今まで家の設計をしてきて、敷地面積に関係なく「30坪程度の家にしたい」というオーダーが結構ありました。地下1階地上2階になると階段部分の面積が相対的に多くなるので一口に30坪といっても実質の広さは条件によって異なりますが、先の計算例でいくと、40坪の土地を二件でシェアすれば、30坪の家×2を自由に設計できることになります。セミデタッチトハウスの発想の始まりです。

住宅地の未来形

我々は今、町田にいます。仕事上移動は新宿方面だけでなく、横浜方面、八王子方面、あとは海老名とか藤沢方面などに向かうことになります。横浜とか多摩の風景を見ていると、これから人口が減ると言われているのに、今だ山肌を切り崩して宅地化している光景に胸が痛くなることがあります。我々はそうした場所に家を設計しているにもかかわらず、です。
一方いわゆる住宅地は、一般的に都市計画が許容している密度よりも、まだ容積という点で余裕があります。中規模以上の事業系ビル(マンションを含みます)は事業収支のことがありますから認められている容積を余らして建てるということはあまりありませんが、家を建てる人は必ずしも容積いっぱいに建てていいことがあるわけではないので、都市計画のことなどあまり気にせず建てています。
つまり既存住宅地にはまだ集住の可能性がありながら、我々は郊外に向かっていまだ里山を崩して宅地化を進めていると言えそうです。これからしばらくまだまだ郊外の里山の宅地化は続くとは思いますが、既存住宅地に上手に住まう・・・21世紀的というか、未来的というか、これからの方向性はその先にあるような気がしてます。話は続きます。

ジェミニプロジェクト、始まります。

プログ形式で少しずつ具体的な内容をお伝えしつつ、興味のある方、参加してくださる方とのコミュニケーションを図っていきたいと思っています。気軽に参加していただければと思います。
ジェミニとはふたご座のこと。1つの敷地に2つの住戸がテラスハウス（長屋）を形成することから、それをイメージして名付けました。セミデタッチトハウス（これから時にSdHと略します）は主に旧英領では一般的な居住形式なのですが、日本ではほとんど居住形式として認識されたことがありません。ただし諸国では賃貸形式を主としていますが、ジェミニプロジェクト（これもジェミニPJなどと略すかもしれません）はこれをコーポラティブ方式で所有する形をとります。つまり、2住戸の住まい手がそれぞれ出資して土地を買い、建物を建設するのです。これにより中間マージンを極力配した持ち家の取得が可能になります。ではなぜ2戸、SdHなのか、次回に続きます。